APICAP Real Estate

Les fonds APICAP VALO (5 et suivants) sont des Fonds d’Investissement Alternatifs et, à ce titre, ils sont soumis au contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers.

Ils réunissent pendant quatre ans environ, un « club-deal » de quelques investisseurs « professionnels » (au sens réglementaire, i.e. des investisseurs dont les participations sont égales ou supérieures à 100.000 €).

Ces fonds investissent des sociétés qui réalisent des opérations sur tout le territoire français, dans des villes présentant un marché immobilier liquide à terme.

Ces opérations, réalisées par les sociétés détenues par les fonds APICAP VALO, peuvent concerner tous les types d’immeubles, habitation, classique ou gérée (résidences services) ou tertiaire (bureaux, commerces, activités, etc.) et portent notamment sur des opérations « value added » (lien vers le lexique).

La valeur ajoutée résulte de la mise en œuvre de travaux de rénovation lourde, de créations de surfaces par surélévation ou élargissements, et/ou d’une amélioration des états locatifs.

Ces fonds exerçant des activités de « production » immobilière (rénovation et/ou construction), et non d’investissement locatif, sont éligibles au dispositif « apport-cession » (lien vers lexique) prévu par l’article 150-OB ter du CGI (report de l’imposition relative à la plus-value sur vente de titres de société).

ACTIFS

Paris XI Neuve des Boulets – Descombes & Thieulin architectes

• Réhabilitation d’un immeuble parisien du début du XXème siècle
• 45% de surfaces supplémentaires suite à l’obtention d’un permis de construire
• Vente à la découpe sur plans

Opération réalisée par APICAP DEVELOPPEMENT

Anglet – A40 Architectes

• Transformation d’une ancienne auberge de jeunesse des années 1960 en appartements
• Revente en VEFA de 16 lots d’habitation

Opération réalisée par APICAP DEVELOPPEMENT

Nice Barety – JP Gomis Architecte

• Un immeuble de XIXe de 2,700m² classé à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques et situé dans le carré d’Or à Nice
• Obtention des autorisations administratives pour une revente des lots à la découpe sous le régime fiscal des monuments historiques

Opération réalisée par APICAP DEVELOPPEMENT

Le groupe APICAP structure des Fonds Dédiés, détenus par un seul investisseur ou un groupe d’actionnaires familiaux, qui nous confèrent un mandat de gestion discrétionnaire ou non. Ces mandats sont gérés par APICAP s’ils ont un objet civil (foncière) ou par APICAP DEVELOPPEMENT si leur objet est commercial (marchand de biens ou promotion).

Les caractéristiques de ces structures dédiées reposent sur des stratégies identifiées avec l’investisseur      (« Value Added », « Manage-to-Core », « Opportunistic » « Buy and Hold »), avec une durée pouvant excéder quatre années à la différence des fonds APICAP VALO, ainsi que des actifs de taille unitaire plus importants.

Nous proposons également des « Asset Deals » pour certains actifs identifiés dont la stratégie :

• diffère de celle des fonds APICAP VALO (taille unitaire d’investissement trop importante, durée trop longue, profil de risque ou niveau de rendement différents)
• peut correspondre aux objectifs de gestion de certains investisseurs institutionnels, Family Offices, ou privés.

Nous constituons alors la structure juridique idoine pour mener à bien l’opération et syndiquons un tour de table (Club Deal) ou levons le capital auprès d’un investisseur unique.

Obtenir des liquidités en mobilisant son immobilier sans en perdre la propriété

La cession des actifs immobiliers constitue un puissant outil de reconstitution de trésorerie et de désendettement. Toutefois, cette technique immobilière et financière contrevient fréquemment aux stratégies patrimoniales des entreprises et de leurs dirigeants. À travers une ingénierie innovante, APICAP réconcilie ces deux enjeux en permettant de mobiliser un bien immobilier sans en perdre la propriété. Grâce à son dispositif original, cette opération se fait, en outre, dans des conditions de risque optimales pour l’investisseur.

La solution APICAP R4 recourt à des outils bien connus des professionnels de la gestion de patrimoine, de l’immobilier et du financement des entreprises : le démembrement de propriété, les baux commerciaux et la fiducie sûreté. Mais elle les combine pour faire émerger une solution originale offrant aux investisseurs professionnels et institutionnels l’opportunité d’un placement rentable et peu risqué sur dix ans, puisqu’il est auto-liquidatif, et, aux entreprises, une solution sécurisée pour affronter des difficultés passagères ou pour se procurer les moyens de leur développement.

Un dispositif également socialement vertueux dans la mesure où, en soutenant les entreprises, il soutient l’économie française.

Une solution immobilière originale

APICAP a mis au point une solution originale permettant aux entreprise de dégager des ressources de financement substantielles en mobilisant leur immobilier tout en en conservant la propriété.

Elle consiste en une forme de sale & lease back temporaire s’appuyant sur la cession d’un droit immobilier particulier : l’usufruit temporaire (dix ans).

En cédant le seul usufruit temporaire des immeubles concernés, l’entreprise en demeure le nu-propriétaire. En outre, le démembrement n’étant pas définitif mais conclu sur une durée fixe, l’entreprise retrouve à l’échéance du dispositif la pleine propriété de son bien ; celle-ci se remembrant automatiquement. Concomitamment à la cession de l’usufruit temporaire, l’entreprise signe avec le nouvel usufruitier un bail commercial de même durée. Un circuit monétaire est ainsi créé. En contrepartie du prix de cession de l’usufruit versé à l’entreprise, il procure à l’investisseur-usufruitier un loyer lui permettant à la fois d’amortir son investissement sur la durée du bail et de servir un rendement.

Par ce mécanisme, l’entreprise perçoit au moment de l’opération environ 30 à 50 % de la valeur de la pleine-propriété du bien.

Des applications nombreuses

Des PME comme des grands groupes sollicitent le fonds dans des logiques d’obtention de liquidités pour reconstituer des trésoreries asséchées ou dans la perspective de compléter le financement d’une acquisition ou d’une ligne de Capex, par exemple.

Dotée de ses propres experts immobiliers et épaulée par un BNP Real Estate, APICAP est en mesure d’apporter une réponse très rapide sur la faisabilité immobilière d’un projet qui lui est soumis.

Intérêt pour l’investisseur professionel : sécuriser le rendement locatif au travers d’une sûreté solide

Le dispositif n’est acceptable par l’investisseur-bailleur qu’à la condition expresse qu’il soit sécurisé. Le risque est drastiquement réduit par la conclusion d’un contrat, venant compléter le démembrement et le bail commercial : la fiducie-sureté. Celle-ci porte sur la nue-propriété des biens immobiliers concernés. En cas de défaut de paiement du loyer par l’entreprise, l’usufruitier-bailleur pourra exiger la mise en vente du bien immobilier en vue d’obtenir le remboursement de ses créances et de l’usufruit résiduel. La cession sera mise en œuvre par le Fiduciaire, tierce partie désignée dès l’origine du dispositif, dont la mission est de garantir l’équilibre de la relation entre l’entreprise et APICAP et d’assurer l’exécution des accords. Ce dernier se voit en effet temporairement transféré le patrimoine d’affectation que constitue la nue-propriété et, à ce titre, est chargé de la cession du bien.

L’introduction de cet outil juridique constitue une réelle innovation au bénéfice du bailleur mais aussi de son locataire. D’une part, elle offre à l’investisseur-usufruitier une garantie de recouvrement de la somme investie alors même que l’actif (l’usufruit) disparaîtra au terme de la convention de démembrement. D’autre part, la gestion du risque et l’assurance d’un couple rendement–risque optimisé réduisent considérablement la prime de risque sur l’opération et permettent de proposer à l’entreprise des conditions économiques très compétitives au regard d’autres mécanismes de mobilisation de son immobilier.